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Conhece os seus direitos (e deveres) enquanto senhorio?

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O ambiente está propicio para quem quer fazer investimentos no mercado de arrendamento, contudo ser senhorio não lhe dá apenas direitos, também há deveres que deve cumprir.

Para que não deixe os seus direitos por mãos alheias ou salte os seus deveres quando arrendar um imóvel, tome nota dos seus direitos e deveres enquanto senhorio.

Direitos enquanto senhorio

  • Rescindir contrato se precisar de habitar o imóvel

De acordo com o artigo 1101º do Código Civil, o senhorio pode denunciar o contrato se necessitar do imóvel para sua própria habitação ou de descendentes em primeiro grau.

  • Resolver contrato em caso de incumprimento do inquilino

Caso o ou os inquilinos incumpram o contrato assinado, o senhorio, nos termos no artigo 1083.º do Código Civil, pode resolver o contrato, nomeadamente, se o inquilino:

    • Violar as regras de boa vizinhança, higiene, sossego ou as normas constantes do regulamento do condomínio;
    •  Não pagar a renda por mais de três meses;
    • Estiver em mora mais de quatro meses num período de um ano;
    • Deixar de habitar o imóvel por um período superior a um ano;
    • Usar o imóvel para fins contrários à lei, bons costumes e ordem pública;
    • Subalugar, ou ceder gratuitamente no todo ou em parte (como por exemplo um quarto) sem estar previsto no contrato.
  • Fazer vistoria ao imóvel antes do término do contrato

O senhorio tem o direito de fazer uma vistoria ao imóvel antes da cessação do contrato. Para além disto, tem também direito a ficar com a parte de caução que considerar justa para reparação de eventuais dados que encontre. Caso não existam, tem de devolver a caução ao inquilino.

Deveres enquanto senhorio

Como referimos, depois de decidido a arrendar um imóvel, terá de cumprir uma série de deveres:

  • Documentação obrigatória

Antes de anunciar o arrendamento certifique-se que tem toda a documentação de que necessita. Ou seja, se tem:

    • Certidão do Registo Predial – pode obter na Conservatória do Registo Predial, ou na plataforma Predial Online e tem a validade de 6 meses.
    • Caderneta Predial – pode obter gratuitamente no Portal das Finanças
    • Licença de Utilização ou Licença de Habitação – pode obter na Câmara Municipal da área onde se situa o imóvel
    • Certificado Energético – Documento obrigatório a partir de 2013 (Decreto-lei nº118/2013 de 20 de agosto), emitido por técnicos autorizados de Agência para a Energia (ADENE). Caso não tenha, terá de o obter, necessitando adicionalmente de ter a Ficha Técnica da Habitação.
  • Contrato com direitos e deveres do senhorio e arrendatário

Para arrendar um imóvel tem de fazer um contrato de arrendamento em conformidade com as regras do Código Civil e do Novo Arrendamento Urbano (NRAU). O contrato tem de ser feito por escrito e assinado por si e pelo inquilino. Devem ser feitas três cópias do mesmo, destinando-se uma delas a cada uma das partes e a terceira deve ser entregue nas Finanças até 30 dias após a assinatura do mesmo.

Para além da identificação do senhorio, inquilino e imóvel, o contrato deve incluir a definição dos direitos e deveres de ambas as partes, o valor da renda e forma de atualização da mesma, bem como o prazo inicial e termos da renovação (importante para a determinação da taxa de IRS a pagar pelo senhorio).

Após a celebração do contrato, o senhorio tem até 30 dias par o registar nas Finanças. Na altura, tem de pagar o imposto do selo correspondente, ou seja, 10% do valor da renda.

  • Emitir recibos eletrónicos

Só em casos em que o senhorio tem mais de 65 anos e as rendas totais sejam inferiores a 886,40 euros, é que fica isento da emissão de recibos eletrónicos das rendas recebidas. Se não o fizer pode ter uma coima que varia entre 150 euros e 3,750 euros.

Nota: se tiver mais de 65 anos, em janeiro de cada ano tem de comunicar o valor das rendas recebidas, recorrendo ao modelo 44. Se não o fizer, também dá lugar a coimas.

  • Pagar IRS

As rendas recebidas são consideradas rendimentos: prediais no caso de particulares e empresariais ou profissionais se tiver atividade aberta nas Finanças.

A taxa liberatória é de 28%, mas este valor pode ser reduzido para contratos celebrados ou renovados a partir de 1 de janeiro de 2019 tendo em conta o prazo do contrato, de acordo com o artigo 72.º do CIRS.

Para que possa beneficiar desta redução, o senhorio tem de comunicar até dia 15 de fevereiro de cada ano o novo contrato ou a primeira renovação que dê direito à redução. Mas nos anos seguintes não terá de fazer mais nada. 

Assim, a taxa a aplicar tendo em conta o prazo inicial do contrato será:

Inferior a 2 anos –28%;

Maior ou igual a 2 anos e inferior a 5 anos –26%;

Igual ou maior a 5 anos e inferior a 10 anos –23%;

Maior ou igual a 10 anos e inferior a 20 anos –14%;

20 anos ou mais –10%.

Quanto às renovações:

    1. Contratos com duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos: redução adicional de 2% por cada renovação por igual período, até ao limite de 14%;
    2. Contratos com duração entre os cinco e os 10 anos; com redução adicional de 5% por cada renovação de igual período, até ao limite de 14%.
  • Obras de conservação

O senhorio é o responsável pela execução de todas as obras de conservação ordinárias e extraordinárias, sendo que caso o inquilino as execute, tem de ser ressarcido dos custos.

  • Seguro de incêndio

O imóvel tem de ter um seguro de incêndio obrigatório, mas o mais aconselhável é ter um seguro multirriscos, mais abrangente que proteja o seu imóvel, por exemplo, em caso de inundações ou danos causados pelos inquilinos.

Caso opte por arrendar com mobiliário considere fazer também um seguro de recheio.

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