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Investimento imobiliário: Como começar?

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O bom momento do mercado da habitação em Portugal é um excelente chamariz para quem está a pensar capitalizar o seu dinheiro através de um investimento imobiliário.

Se esse é o seu caso, saiba que para começar a investir em imobiliário, existem alguns aspetos que deverá levar em consideração, tais como a localização do imóvel que pretende comprar, o retorno do investimento ou quais os benefícios fiscais de que poderá usufruir.

Para que invista o se dinheiro da melhor forma e possa retirar os dividendos que espera, esteja atento às dicas sobre investimento imobiliário que temos para si e que podem ajudá-lo a ter sucesso nesta empreitada.

Dicas de investimento imobiliário

  • Escolha a localização do imóvel com critério

Escolher a localização do imóvel que pretende adquirir com critério, significa, antes de mais, perceber qual a rentabilidade média (líquida de imposto sobre os rendimentos prediais) que cada região do país lhe oferece.

De acordo com os dados da consultora imobiliária Casafari que apresentamos de seguida, podemos verificar que se comprasse em Lisboa para arrendar, teria pior retorno (2,8%), enquanto o Barreiro proporcionaria um melhor investimento (5,2%).

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Para além da consulta dessa lista, verifique se o local onde está inserido o imóvel tem uma boa rede de transportes (importante se estiver localizado na periferia) e escolas, bem como quais os serviços nas proximidades (correios, centros de saúde, etc.).

Todos estes fatores têm impacto na qualidade de vida das pessoas e, consequentemente, influenciam os preços das casas nessa zona.

  • Contabilize impostos e outros custos

Quando partir para a compra de uma casa, terá, obrigatoriamente, que contabilizar não só os custos associados à compra do imóvel, como o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), mas também custos que surgirão no pós-compra e onde incluem o condomínio, seguro do imóvel, IMI e as despesas de manutenção ou obras.

Por exemplo, se o valor do imóvel que comprou (para arrendamento) for de 150 mil euros, o IMT a suportar é de quase 3 mil euros. Apesar desta lista de gastos, alguns destes encargos podem ser deduzidos antes de ser tributado. Ou seja, ao montante anual das rendas recebidas deduz o total destes encargos e só depois é aplicada a taxa de imposto. 

Feitos os cálculos, tenha em mente que só valerá a pena comprar para arrendar se tiver uma rentabilidade superior a 4%.

  • Calcule a taxa de capitalização

Por certo, não quererá pagar mais do que aquilo que o imóvel vale, por isso, antes de mais, deve procurar saber qual o valor justo da habitação. Para que o consiga aferir, utilize a taxa de capitalização ou capitalization rate, a qual tem a seguinte fórmula para ser calculada:

Taxa de capitalização = Resultado Operacional/Valor do Imóvel. Sendo que, Resultado Operacional = Renda – Despesas.

Este cálculo permitir-lhe-á ficar a saber o valor real do seu imóvel no momento da venda, já descontando os respetivos impostos e despesas associadas ao mesmo, ou seja, o valor líquido que iria receber de uma eventual venda.

Em síntese, se a ideia passa por comprar uma imóvel com recurso ao crédito, tenha em atenção todos os custos relacionados com a hipoteca, reparações e comissões de agentes para que o seu investimento não seja comprometido.

  • Proteja o seu investimento

Os imprevistos acontecem, por isso importa que tenha o seu imóvel salvaguardado. Verifique sempre as apólices de seguros do seu imóvel e avalie tudo o que este inclui ou não. Além disso, enquanto investidor, deve ter em atenção todos os detalhes na aquisição e fazer um contrato que o proteja contra todas as situações que possam ocorrer.

Para além disto, procure contar sempre com um bom apoiojurídico, evitando assim o incumprimento de qualquer obrigação legal.

  • Informe-se sobre os benefícios fiscais 

Caso pretenda comprar um imóvel para arrendamento tradicional (habitação permanente), deve saber que poderá beneficiar de alguns incentivos fiscais. Para que tal aconteça, basta que o contrato de arrendamento seja igual ou superior a 2 anos para que, logo no primeiro ano, possa usufruir de uma redução de 2% no imposto a pagar sobre as rendas.

A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14 por cento.

Já em contratos de arrendamento iguais ou superiores a cinco anos e inferiores a dez, o proprietário do imóvel começa imediatamente por pagar menos 5% de IRS, ou seja, 23 por cento. Assim, bastam duas renovações por igual período para beneficiarem de uma taxa de apenas 14 por cento. 

Se celebrar um contrato de arrendamento com um inquilino de duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 usufruí, logo no primeiro ano, de 14%. Há ainda um escalão de bonificação máxima, no qual a taxa de IRS aplicável é de 10%, para contratos de arrendamento superiores a 20 anos. 

Em média, um contrato de 5 anos permite aumentar a sua rentabilidade anual em 0,3 pontos percentuais comparativamente a um contrato inferior a dois anos, cuja taxa de imposto é de 28 por cento. Apesar de não parecer muito, a verdade é que esta diferença no tempo do contrato de arrendamento pode traduzir-se num valor entre 280 e 807 euros anuais.

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