Vendeu um imóvel em 2023, mas não sabe quanto como é que isso se vai refletir no seu IRS? Se esse é o seu caso, ao longo deste artigo vamos dar-lhe a conhecer tudo aquilo com que se terá de preocupar em termos de mais-valias e como isso vai afetar a fatura de IRS em 2024.
Comecemos por tentar decifrar o que são mais-valias imobiliárias.
O que são mais-valias imobiliárias?
De acordo com o Código do IRS, artigo 10º, as mais-valias imobiliárias correspondem aos ganhos que resultem da venda de imóveis que não são considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais.
Na prática, estes ganhos resultam da diferença entre o preço pelo qual vendemos determinado imóvel e o preço pelo qual a compramos numa primeira instância. Quando a diferença é positiva, tal adquire o nome de mais-valia, mas quando é negativa adquire o nome de menos-valia.
Assim, por exemplo, imagine que comprou um apartamento pelo preço de 150 mil euros e, dois anos depois, o vendeu por 250 mil euros. Neste caso, irá obter uma mais-valia de 100 mil euros, valor que, de acordo com a legislação portuguesa, está sujeito a imposto.
Mais-valias imobiliárias: como são tributadas?
Por norma as mais-valias imobiliárias englobam apenas 50% dos ganhos, isto é, se o apartamento que vendeu gerou um lucro de 100 mil euros, para efeitos de IRS serão apenas considerados 50 mil euros.
De acordo com o n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS, as exceções a esta regra dizem respeito aos imóveis que tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reabilitação ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel (VPT) e que estes imóveis sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data em que receberam os apoios.
Nestes casos, a base de incidência do imposto será de 100%.
Taxa de tributação de mais-valias imobiliárias
Dado que as mais-valias imobiliárias são tributadas por englobamento em sede de IRS, isto é, são somadas aos rendimentos obtidos durante o ano para determinar a taxa a aplicar, não existe a que se possa chamar uma taxa de tributação fixa.
Deste modo, se vendeu um apartamento no ano passado, irá pagar o imposto sobre as mais-valias geradas quando se efetuar o acerto do IRS 2024.
Quanto irá pagar?
Para saber quanto irá pagar de imposto sobre as mais-valias geradas pela venda de um imóvel em 2023, deve seguir a seguinte fórmula:
Valor da venda (valor de realização) – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – (encargos com a aquisição e venda + despesas com a valorização do imóvel)
Assim, comece por subtrair o valor pelo qual comprou a casa (valor de aquisição) ao valor pelo qual vendeu (valor de realização).
Caso já tenham passado mais de dois anos (24 meses) sobre o processo de compra e venda do imóvel, será necessário ainda, aplicar ao cálculo o coeficiente de desvalorização da moeda ao valor de aquisição.
Para saber quais os coeficientes praticados para imóveis vendidos no ano passado, consulte esta página do Diário da República.
Para finalizar o cálculo, terá ainda que deduzir os encargos associados ao processo de compra e venda do imóvel e eventuais despesas relacionadas com a valorização do imóvel.
Estes são os gastos que podem deduzidos:
– Certificado energético;
– Comissões pagas à agência imobiliária;
– Obras de manutenção e conservação realizadas ao longo dos últimos 12 anos;
– Imposto de Selo (IS) pago no ato de aquisição do imóvel;
– Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
– Custos com a escritura de compra;
– Custos de solicitadoria;
– Registo predial.
• Exemplo prático
Imaginemos que adquirimos um imóvel em 2017 por 200 mil euros com despesas associadas de 5 mil euros (escritura e impostos). Em 2023, vendemos o imóvel por 250 mil euros com despesas de 10 mil euros.
Neste caso, as nossas mais-valias vão ascender a:
250 000€ – (200 000€ x 1,12) – 15 000€ = 11 000€ de mais-valias
Como o IRS só irá incidir sobre 50% deste valor, teremos de pagar 5 500€ de imposto.
Quem pode beneficiar de uma isenção de pagamento de imposto sobre mais-valias imobiliárias?
Como acontece com vários impostos, há quem possa beneficiar de isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias geradas durante o processo de compra e venda de uma casa.
Para beneficiar de isenção do pagamento do imposto sobre as mais-valias imobiliárias, tem de cumprir uma das seguintes condições:
• Imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989;
• Venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente
Para beneficiar desta isenção terá, no entanto, que cumprir algumas condições:
– Reinvestir a mais-valia num outro imóvel com a mesma finalidade nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à transação. De sublinhar que o imóvel pode situar-se em território português, de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.
Caso não compre casa no mesmo ano em que venda a antiga, deverá mencionar a intenção de reinvestir o valor, total ou parcial, na declaração de rendimentos do ano da venda para ter direito à isenção;
– Reinvestimento das mais-valias em alguns produtos financeiros (maiores de 65 anos), como é o caso de um PPR, de um fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização (certificados de reforma, por exemplo), nos seis meses seguintes à transação;
• Amortização de crédito habitação (apenas em 2023 e 2024)
Para que a isenção se verifique nesta situação, será necessário que:
– O valor de venda seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente (seu ou dos seus descendentes);
– A amortização seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.
– Obrigatório reinvestir todo o valor obtido com a venda da casa secundária ou do terreno para construção.