Se está a pensar em aproveitar o boom do mercado imobiliário para vender um imóvel, há um documento que não lhe pode faltar: a Ficha Técnica de Habitação (FTH).
Entre toda a burocracia de que terá de tratar para poder vender o seu imóvel conta-se, como referimos, a Ficha Técnica de Habitação, um documento cujo conteúdo descreve as características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, facultado após a conclusão de uma obra de construção/reconstrução ou ampliação.
Saiba, a partir de agora, tudo sobre a FTH, incluindo quando esta é necessária e como a conseguir.
Ficha Técnica de Habitação: o que é?
A Ficha Técnica da Habitação, tal como o nome indica, é um documento oficial onde se encontram descritas todas as caraterísticas técnicas e funcionais de um prédio urbano para fins habitacionais.
Contudo, a FTH só será necessária no caso de ter realizado obras de construção, reconstrução ou ampliação do imóvel em causa.
Criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, a Ficha Técnica de Habitação nasceu com o objetivo de reforçar o direito dos consumidores no momento da aquisição de um imóvel urbano e fazer com que estes tenham acesso a toda a informação pertinente para a salvaguarda e proteção dos seus direitos económicos promovendo, deste modo, a transparência num mercado cada vez mais desregulado e especulativo.
O que contém a Ficha Técnica de Habitação?
Como sublinhamos, a FTH traz-lhe todas as informações técnicas relativas ao imóvel que pretende vender.
Entre elas, as principais são:
- Ano de construção;
- Área total e áreas específicas (área útil, área bruta privativa);
- Materiais utilizados na construção;
- Equipamentos instalados (aquecimento, sistemas de isolamento);
- Licenças e certificações;
- Identificação do projetista e do construtor.
Quando é imperioso apresentar a Ficha Técnica da Habitação?
Apesar da sua importância para a transparência dos negócios imobiliários, a Ficha Técnica de Habitação não será sempre necessária aquando de um processo de compra e venda de um imóvel urbano.
Assim, a FTH só será imperiosa se o imóvel em causa tenha sido construído, ou sofrido obras de remodelação e alterações depois de 30 de março de 2004, data da entrada em vigor do Decreto-Lei.
Ao invés, a Ficha Técnica de Habitação não será necessária nos casos em que:
- Os edifícios tenham sido construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;
- Os edifícios construídos tenham uma licença de utilização ou um requerimento apresentado para a respetiva emissão à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março.
Quando não é preciso apresentar a FTH?
Se, no ponto anterior, vimos as situações em que é necessário apresentar a FTH, existem outras que dispensam a apresentação deste documento. Nesta situação encontram-se:
- Obras de pequena envergadura: no caso de renovações simples, sem alteração significativa da estrutura ou características da habitação, pode não ser exigido;
- Imóveis vendidos como “estado de ruína”: a ficha técnica pode ser dispensada quando a casa é vendida para demolição ou reconstrução;
- Edifícios comerciais ou de uso não habitacional: a FTH é um documento é específico para habitações, portanto, edifícios com outras finalidades estão dispensados da sua apresentação;
- Transmissão de bens entre herdeiros: em situações de heranças, pode não ser necessário apresentar a ficha técnica.
Em que momento deve ser apresentada a Ficha Técnica de Habitação?
Caso se cumpram os requisitos que deixamos no ponto anterior, a FTH deverá ser apresentada no momento da escritura do imóvel ao notário.
Por esta razão, a Ficha Técnica de Habitação deverá ser solicitada com antecedência, de modo a se ter a informação necessária toda reunida no momento em que se procederá à transação do imóvel em causa.
De igual forma, este documento também poderá ser necessário em situações de arrendamento. Neste caso, cabe ao proprietário do imóvel dar ao arrendatário acesso à ficha antes da assinatura do contrato.
Por último, a FTH poderá, igualmente, ser importante no caso de um pedido de crédito habitação, uma vez que as instituições bancárias podem exigir a ficha técnica como parte da documentação e ainda quando está em causa o licenciamento de obras, já que, em caso de remodelação ou ampliação significativa, a ficha técnica pode ser requerida para aprovação dos projetos.
Quem é o responsável pela elaboração da Ficha Técnica de Habitação?
A elaboração da Ficha Técnica de Habitação do imóvel que se pretende transmitir é da responsabilidade do promotor imobiliário e do técnico responsável pela obra de construção, reconstrução ou ampliação do imóvel.
Estas duas figuras devem, então, elaborar a FTH com todas as informações que lhe demos conta anteriormente, como é o caso do ano de construção, área total do edifício, licenças e autorizações, materiais utilizados na construção e identificação do arquiteto responsável pela obra, entre outras.
A responsabilidade, assegurada pela exigência das assinaturas do promotor imobiliário e do técnico responsável pela obra, acaba por relacionar-se com a imperiosa necessidade de se garantir a correspondência entre a informação constante na Ficha Técnica de Habitação, transmitida ao consumidor/comprador, e aquilo que foi realmente executado, algo que nem sempre se verifica.
Na eventualidade de se verificarem desconformidades, saiba que está em causa uma responsabilidade contra-ordenacional e civil de quem elaborou a Ficha Técnica de Habitação.
Ou seja, caso da FTH constem informações que não correspondam inteiramente às características reais do imóvel em causa, falsas declarações ou incumprimento das regras exigidas, tudo isto pode dar origem a uma contra-ordenação que, por sua vez, implicará uma coima de valor variável em função da gravidade das falsas alegações.
E se ficar sem a Ficha Técnica de Habitação? O que acontece?
A preservação da Ficha Técnica da Habitação é ad inteira responsabilidade do proprietário do imóvel, que a deve manter em bom estado.
Caso não a tenha, perda ou esta fique destruída, saiba que poderá solicitar uma segunda via ao promotor imobiliário ou à Câmara Municipal onde está localizado o imóvel em causa, sendo que fica sujeito ao pagamento de uma taxa.
Se quiser, poderá consultar o modelo da FTH através do envio de um requerimento à Direção-Geral do Consumidor ou ao Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC).