De acordo com o Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), existem cerca de 100 mil alojamentos locais licenciados em Portugal, um número que se encontra em rápida expansão graças às imensas solicitações que o Turismo gera.
O Alojamento Local (AL) é, sem dúvida, uma das atividades mais rentáveis surgidas nos últimos anos, mas os benefícios não se ficam apenas para os empreendedores e para os turistas que os utilizam.
O investimento em Alojamento Local, quando licenciado, pauta-se pela recuperação de imóveis, o que contribui para dar uma nova cor às nossas cidades.
Face a tudo isto, é normal que muitos vejam nesta atividade uma forma de, com relativo pouco esforço, consigam maximizar o seu capital e oferecer a quem nos visita mais uma solução de alojamento enquanto desfrutam dos encantos de Portugal.
Se o investimento num AL está nos seus planos, mas não sabe como conseguir o licenciamento do seu imóvel para este fim, siga este pequeno guia que preparamos para si.
Em que consiste o Licenciamento do Alojamento Local?
Na prática, o licenciamento do Alojamento Local consiste numa permissão oficial para que o imóvel possa ser alugado a turistas por um curto espaço de tempo, isto é, comprova que o imóvel cumpre com todos os requisitos de segurança e conforto exigidos por lei.
Sem esta permissão, o AL é considerado ilegal e você vai incorrer em pesadas multas.
O que a lei entende como Alojamento Local?
O seu imóvel poderá ser considerado Alojamento Local se:
- For alugado por períodos de tempo curtos (menos de 30 dias);
- For publicitado como alojamento para turistas em sites como o Booking ou o Airbnb;
- Oferecer serviços como limpeza e receção aos hóspedes;
- Integrar uma das quatro modalidades previstas por lei para se enquadrar em AL: Moradia (casa inteira independente), apartamento, estabelecimento de hospedagem (quartos para aluguer) ou até 3 quartos na sua própria casa.
Quem pode pedir uma licença?
Depois das alterações à lei realizadas em 2025, o processo de licenciamento ficou mais simples permitindo às seguintes pessoas pedir uma licença de AL:
- Dono do imóvel
- Arrendatário do imóvel (carece de autorização do proprietário);
- Empresa gestora de AL;
- Qualquer pessoa possuidora de um documento que comprove que esta pode explorar o imóvel.
O que ter em conta antes de começar o processo de Licenciamento do Alojamento Local?
Antes de iniciar o processo de licenciamento do seu Alojamento Local, deve prestar atenção aos seguintes elementos:
1. O imóvel encontra-se em zona permitida?
Cidades como Lisboa e Porto, locais onde a pressão imobiliária e a criação de AL coloca em risco o direito constitucional à Habitação, colocaram algumas restrições à criação de novos Alojamentos Locais, as chamadas áreas de contenção.
Para verificar se o seu imóvel se encontra numa destas zonas, consulte o site da sua câmara municipal.
2. O imóvel tem licença de utilização?
Se o seu imóvel foi construído depois de 1951, terá de confirmar se este detém uma licença de utilização habitacional.
Par o fazer, pode consultar a câmara municipal onde o imóvel está localizado ou a sua caderneta predial.
3. O condomínio permite?
Caso queira fazer um hostel, uma das modalidades de AL existentes, terá de obter a autorização do condomínio. Para outras modalidades de AL, isso é desnecessário, embora seja sempre conveniente consultar as regras do condomínio onde este se insere.
4. O imóvel cumpre as condições necessárias?
Verifique se o imóvel cumpre com condições básicas, tais como a existência de:
- Água quente e fria;
- Janelas para o exterior;
- Ligação à rede de esgotos;
- Espaço limpo e bem conservado.
Recomendamos que fotografe o imóvel nas condições atuais antes de iniciar o processo de licenciamento, já que isso poderá ser útil quando a câmara municipal realizar uma vistoria.
Como Obter a Licença de Alojamento Local
Chegou a hora de obter a sua Licença de Alojamento Local, mas como?
1º Passo: Abrir atividade nas Finanças
Para iniciar o seu negócio de AL, terá de abrir atividade de alojamento nas Finanças. Neste sentido, deve:
– Aceder ao Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt);
– Ir a “Cidadãos” → “Entregar” → “Declaração de Início de Atividade”;
– Escolher o código correto:
- 55201: Se vai oferecer serviços como limpeza ou pequeno-almoço;
- 55204: Se vai apenas alugar o espaço sem serviços adicionais.
Poderá, em alternativa, dirigir-se a uma repartição das Finanças.
2º Passo: Contratar seguro obrigatório
Para proteger o imóvel e os hóspedes, deve contratar um seguro que cubra:
– Danos causados por incêndios;
– Responsabilidade por danos a hóspedes e outras pessoas;
– Danos no imóvel e mobiliário-
Dependendo da tipologia e dimensão do AL, os preços podem ir de 100 a 300 anos.
3º Passo: Reunir os documentos necessários
Para poder licenciar o seu AL, terá de fornecer os seguintes documentos:
– Cartão de Cidadão (se for pessoa individual);
– Código de acesso à certidão permanente (se for empresa);
– Caderneta predial atualizada (pode obter nas Finanças)
– Contrato de arrendamento (se não for o dono);
– Autorização do proprietário (se for arrendatário);
– Comprovativo de início de atividade nas Finanças;
– Termo de responsabilidade (declaração em que garante que o imóvel está em boas condições);
– Autorização do condomínio (apenas para hostels);
– Comprovativo do seguro multirriscos
4º Passo: Fazer o registo online
O registo do seu AL é realizado de forma online no Balcão Único Eletrónico – Balcão do Empreendedor.
Depois de entrar no site, pesquise por “Alojamento Local” e selecione “Registo de estabelecimento de alojamento local”.
Aqui terá de preencher um requerimento deve:
– Indicar a morada exata do AL;
– Escolher a modalidade (moradia, apartamento, etc.);
– Indicar o número de quartos e camas;
Uma vez preenchido o documento, anexe todos os documentos reunidos e assine a declaração final.
Passo 5: Esperar pela aprovação
Após submeter o registo, a câmara municipal tem prazos estipulados por lei para responder à sua solicitação. Estes são:
– 10 dias para a generalidade dos casos;
– 20 dias para hostels
– 60 dias para novos AL;
– 90 dias em áreas de contenção.
Caso não receba nenhuma resposta dentro destes prazos, o seu registo será, automaticamente, aprovado.
Passo 6: Receber o número RNAL
Uma vez aprovado o seu registo, irá receber um número RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local). Este número corresponde à sua licença oficial e deve ser usado em:
– Todas as plataformas de reserva (Airbnb, Booking);
– Todo o material publicitário;
– Placa identificativa na entrada do alojamento (exceto na modalidade “quartos”).
Note que, abrir o seu AL sem o RNAL pode custar-lhe uma pesada multa de 75 mil euros.