A falta de habitação e os preços proibitivos que, atualmente, se fazem sentir um pouco por toda a Europa ocidental é, sem grandes margens para dúvidas, um dos maiores problemas da sociedade, nomeadamente junto das camadas da população com rendimentos mais baixos e dos estudantes deslocados do ensino superior.
Em Portugal, o problema da habitação acaba por ser ainda mais preocupante e os mais recentes dados do Eurostat e do INE (Instituto Nacional de Estatística) acabam por o confirmar.
Preço das casas e das rendas aumentaram exponencialmente nos últimos dez anos
De acordo com o Eurostat, “durante a última década, entre 2015 e o terceiro trimestre de 2025, os preços das casas na UE aumentaram em 63,6% e as rendas subiram 21,1%”. No caso do nosso país, Portugal só fica atrás da Hungria no que toca ao preço médio das casas tendo nos últimos dez anos, subido 169%.
Quanto às rendas, o cenário não é mais simpático.
Apesar de estar a meio da tabela publicada pelo Eurostat, Portugal tem experimentado um aumento progressivo, mas imparável, do preço das rendas, o que combinado com um baixo poder de compra, resulta numa mistura explosiva.
Como que a conformar os indicadores do Eurostat, o INE diz-nos que “a variação homóloga das rendas de habitação por metro quadrado foi 4,9% em dezembro de 2025 (5,0% no mês anterior)”, sendo que “todas as regiões apresentaram variações homólogas positivas das rendas de habitação”, com a Madeira a registar o maior aumento, de 6,9%..
As rendas são altas, mas já se perguntou como é que os senhorios definem os preços?
É o que vamos descobrir já de seguida.
Que elementos entram na definição do valor de uma renda?
Quando é necessário definir uma renda, o senhorio vai atender aos seguintes elementos:
- IMT (Imposto Municipal Sobre Imóveis);
- Imposto sobre rendas;
- Quotas de condomínio;
- Seguro multirriscos.
Além destes gastos, o senhorio deve manter de parte uma poupança para as eventuais/necessárias despesas de manutenção. De recordar que, despesas com manutenção, pintura, iluminação, aquecimento central, IMI e seguros, são dedutíveis no IRS.
Há, ainda, um fator que pode pesar, e muito, no preço da renda: a prestação mensal de um eventual crédito habitação.
Como definir o valor da renda?
Com estes elementos em mãos, o senhorio conta comos ingredientes necessários para calcular o valor da renda a praticar.
Neste sentido, vejamos o exemplo prático do João que pediu um crédito habitação no valor de 200 mil euros com vista a comprar e, subsequentemente, arrendar um T2 em Lisboa durante todo o ano.
O valor da prestação mensal deste crédito será de 450 euros, montante ao qual se somará o IMI, o imposto de renda, os seguros e o condomínio.
Para o cálculo, consideremos os seguintes valores médios:
- IMI (200.000€ x 0,3% / 12) = 50 euros mensais
- Seguro multirriscos (150€ / 12) = 12,5 euros mensais
- Seguro de vida (300€ / 12 = 25 euros mensais
- Prestação mensal do crédito à habitação = 450 euros mensais
- Despesas de condomínio = 10 euros mensais
- Acréscimo de imposto de renda (28% x 579€) = 162,12 euros mensais
Somadas estas parcelas, o valor final da renda será de: 709,62 euros.
Importa sublinhar que, este valor de renda, poderá ser atualizado anualmente, desde que se siga diretrizes sobre a atualização dos valores rendas em vigor.
O que vai mudar no arrendamento em 2026?
2026 traz-nos várias mudanças no mercado do arrendamento, nomeadamente algumas que visam aumentar a oferta de casas com rendas moderadas.
Uma dessas mudanças é a redução do IRS sobre as rendas. No caso de um senhorio colocar a sua casa no mercado de arrendamento a preços moderados, a tributação do IRS sobre as rendas do imóvel poderá baixar para 10%.
Na prática, isto vai significar que o senhorio vai pagar menos impostos sobre a renda ou rendas que recebe, desde que estas cumpram com os critérios de renda moderada (limite até 2300 euros/mês).
Outra das medidas prende-se com a isenção do AIMI (Adicional ao IMI) para habitações que estejam no arrendamento dentro do limite de 2.300 euros/mês, ou seja, se o senhorio entrar no mercado de habitação a renda moderada, poderá pagar menos.
Dentro das mudanças no que diz respeito ao arrendamento, há ainda espaço para uma alteração significativa para quem pretende vender uma casa.
Neste ponto, o governo aprovou a isenção do pagamento de mais-valias em IRS (o imposto sobre o lucro da venda) caso o valor da venda seja reinvestido na compra de imóveis para arrendamento habitacional com renda moderada.
O objetivo desta medida em particular é motivar quem vende uma casa a reinvestir no mercado da habitação com renda moderada e, em contrapartida, ficar isento do pagamento das mais-valias em IRS a que, regra geral, estão obrigados.