As condições materiais e logísticas, ou a falta delas, têm o condão de atrapalhar o nosso desejo de adquirirmos uma casa, mas há uma solução: reserva de imóvel.
Se encontrou a casa dos seus sonhos, mas não reúne as condições para assinar um CPCV (Contrato de Promessa Compra e Venda), pode realizar aquilo a se denomina, comumente, de reserva de imóvel, uma opção que lhe vai permitir reservar uma habitação demonstrando, assim, interesse na sua aquisição.
Para perceber melhor em que consiste esta reserva de imóvel e o que deve ter em conta antes de assinar um contrato deste tipo, tome nota do que temos para si neste artigo.
Comecemos por definir o que é a reserva de imóvel.
Reserva de Imóvel: o que é?
Encontrar uma casa que tenha as condições mínimas de habitabilidade, sem que isso implique “vender um rim”, não é tarefa fácil em Portugal.
Como todos sabemos, o preço das casas no nosso país é um dos mais altos da Europa comunitária, calamidade que em muito se deve a um processo de liberalização que não acautela as necessidades de quem vive em Portugal e, se quisermos ir ainda mais fundo, resulta numa perversão do artigo 65º da Constituição da República que nos diz que:
“Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.”
Este direito, graças ao preço do metro quadrado, à ausência de oferta e aos baixos salários praticados, está em risco.
Contudo, existe a reserva de imóvel, uma medida que lhe permite demonstrar interesse numa determinada casa, mesmo quando ainda não reúne as condições exigidas para a sua aquisição.
Assim, se encontrou um negócio em que vale a pena apostar, a reserva de imóvel, mediante a celebração de um contrato escrito entre si e o vendedor da casa e o pagamento de uma determinada quantia, vai fazer com que a habitação em causa seja retirada temporariamente do mercado.
Em que situações pode recorrer à reserva de imóvel?
Existem um sem número de situações em que pode e deve recorrer à reserva, mas há duas que se destacam das demais.
A primeira delas acontece quando pretende adquirir uma casa que pertence a uma agência imobiliária. Assim, de modo a garantir que a agência imobiliária tenha conhecimento do seu interesse na habitação, pode pedir-lhes que façam a reserva do imóvel em causa.
Já a segunda situação prende-se com a venda direta com o proprietário da casa. Neste sentido, pode pedir-lhe que este não seja vendido até que se celebre o CPCV, passo ulterior a ser dado no processo de compra da habitação.
Quer se trate de uma reserva de imóvel por parte da agência imobiliária, quer se trate de reserva de imóvel numa venda direta, a declaração de intenção, ou seja, o contrato que dá origem à reserva de imóvel, tem um prazo que, por norma, não ultrapassa as 48 horas, embora, se as partes chegarem a acordo, possa ser maior.
Apesar de existir quem confunda a reserva de imóvel com o contrato promessa de compra e venda, a verdade é que o primeiro não tem os mesmos efeitos legais do segundo.
Ainda assim, no âmbito de um contrato de reserva de imóvel, é importante que saiba que tem direitos e deveres a que este contrato obriga.
Mas afinal, o que deve constar de um contrato de reserva de imóvel?
Para além da identificação do comprador e do vendedor, deve ainda conter a identificação do imóvel em questão e do contrato que se pretende celebrar.
A isto junta-se, ainda, a referência ao montante que foi pago no âmbito da reserva do imóvel e qual será o seu destino, isto é, no contrato deve ficar bem explícito se este dinheiro será descontado do valor total de venda do imóvel ou se, por exemplo, servirá como sinal ou será alvo de devolução depois de celebrado o CPCV.
Neste ponto, é importante sublinhar que, na maior parte dos casos, o sinal do CPCV corresponde a 10% do valor total do imóvel e, no fundo, é o montante que os bancos não financiam no âmbito de um crédito habitação, já que, segundo o Banco de Portugal, as instituições financeiras não podem financiar mais do que 90% do valor do LTV (loan-to-value) de uma habitação própria e permanente.
Com tudo isto estabelecido no contrato, é ainda necessário incorporar uma alínea referente ao prazo em que será celebrado o CPCV e uma outra (ou outras) sobre o que acontecerá se decidir desistir, de forma injustificada, da compra da casa ou se o CPCV não for celebrado dentro do prazo estipulado.
Nota: além de tudo o que referimos, alguns contratos indicam, entre outras coisas, o valor da aquisição proposto e trazem cláusulas de contingência que podem influenciar a reserva de imóvel.
Porque é importante a celebração de um contrato escrito?
A existência de um documento escrito com vinculação legal é uma excelente forma de não só identificar as partes em questão, os valores a serem pagos e os direitos e obrigações, como proteger comprador e vendedor de potenciais problemas legais.
Neste sentido, o contrato deve ser redigido e entregue a uma imobiliária ou ao proprietário do imóvel antes de qualquer pagamento.
O que acontece à quantia que é paga na reserva de um imóvel?
Como já fomos aflorando, o montante que pagará depois de entregue o contrato de reserva de imóvel servirá, normalmente, para descontar no sinal que será dado com a celebração do CPCV em data posterior.
Caso a transação acabe por não se concretizar, o valor será devolvido ao potencial comprador, mas atenção: as disposições acerca do destino do montante pago no âmbito de uma reserva de imóvel deve estar bem discriminada no contrato de modo a acautelar qualquer tentativa, da parte do comprador ou do vendedor, de fugirem às responsabilidades.