Voltamos ao tão mal afamado IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis), mas desta feita não para lhe dar a conhecer os prazos de pagamento e as taxas que estarão em vigor este ano, mas para saber como é apurado o valor que paga.
Se, para muitos contribuintes, a obrigatoriedade do pagamento de IMI é, por si só, um enorme mistério, muito mais o é o apuramento do valor que terão de pagar todos os anos e se esse montante está correto.
Em relação à obrigatoriedade do pagamento, tal deve-se à necessidade das endividadas câmaras municipais obterem financiamento, já quanto à forma como o IMI se calcula e quais os fatores que entram nessa equação, continue a ler.
Que fatores contribuem para o aumento ou descida do valor do IMI?
Ainda que a forma de cálculo do IMI seja, aparentemente, simples, o valor final é resultado da conjunção de diversos fatores, dos quais os principais são:
- O Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel
O VPT corresponde ao valor fiscal atribuído pela Autoridade Tributária e resulta de vários fatores, como a área, a localização, a idade, as características da habitação, o valor base da construção, o custo por m², o tipo de uso, os equipamentos, etc
Estes elementos são, então, combinados numa fórmula que determina o VPT.
- A Taxa de IMI definida pelo município
Cada câmara fixa, anualmente, a taxa a praticar dentro dos limites legais.
De acordo com a lei, em prédios urbanos a taxa varia entre 0,3% e 0,45% (podendo chegar a 0,5% em situações excecionais), enquanto os prédios rústicos pagam 0,8%.
Como referimos, da combinação destes dois fatores, irá resultar o imposto a pagar e explica o porquê de o valor do IMI poder variar significativamente entre imóveis semelhantes.
Como se calcula o valor do IMI?
Agora que já sabe quais os fatores que entram no cálculo do IMI, é altura de perceber como o cálculo se efetua na prática.
Para o cálculo do VPT, é aplicada a seguinte fórmula:
VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
Cada uma destas siglas correspondem aos fatores já explicados, como a área, a localização, a idade do imóvel ou o nível de conforto. O resultado desta fórmula será, então, é o valor fiscal do imóvel, que serve de base ao imposto.
Sabendo o valor do VPT, o cálculo do IMI faz-se multiplicando o VPT pela taxa municipal.
Por exemplo, um imóvel com um VPT de 150 mil euros, localizado num município com uma taxa de 0,35%, terá um imposto base de 525 euros por ano.
Contudo, este valor poderá não corresponder ao montante que vem na notificação que recebe para pagar o IMI, uma vez que podem existir reduções, como o desconto por dependentes, ou até isenções que alteram a coleta, ou até eventuais alterações ao VPT e mudanças nas taxas municipais.
Fatores que podem fazer baixar o valor do IMI
Como sublinhamos, o valor do seu IMI poderá ser reduzido com recurso a algumas ferramentas. Uma delas é o desconto por dependentes através do IMI familiar.
Na prática, isto corresponde a um desconto fixo aplicado ao imposto a pagar, em função do número de dependentes do agregado.
Para 2026, os valores em vigor são:
- 30 euros com 1 dependente;
- 70 euros com 2 dependentes;
- 140 euros com 3 ou mais dependentes.
Note que, este desconto, só se vai aplicar a imóveis destinados a habitação própria e permanente e depende de uma decisão anual de cada câmara municipal.
De forma a saber se tem direito a este desconto, recomendamos que verifique se o seu município aderiu ao IMI familiar, uma informação que está disponível no Portal das Finanças, na área das taxas de IMI por município.
Caso exista essa redução, a Autoridade Tributária vai aplicar automaticamente o desconto com base na composição do agregado familiar registada no IRS.
Para além deste desconto, a taxa de IMI poderá variar ao longo dos anos, mesmo que o seu imóvel não sofra alterações., fruto da decisão do município, atualização do valor patrimonial tributário ou através da reavaliação do imóvel, iniciativa que pode partir do proprietário ou então desencadeada por alterações relevantes.
Por fim, obras e outras melhorias no imóvel podem fazer aumentar o imposto, ao passo que a vetustez do imóvel poderá fazer baixar o imposto.
Isenções
Existem, ainda, situações em que o valor do IMI pode ser reduzido ou até eliminado.
Contudo, isso vai depender do cumprimento de critérios legais e da decisão dos municípios.
Na prática, existem duas formas de benefício que são a isenção temporária e a isenção permanente.
No caso da isenção temporária, esta aplica-se a quem compra casa para habitação própria e permanente ou realiza obras de reabilitação urbana.
Em termos de critérios a cumprir, destacam-se o facto de a habitação ser própria e permanente, ter um valor patrimonial tributário até 125.000 euros e o rendimento bruto anual do agregado não ultrapassar 153.300 euros.
De referir, ainda, que esta isenção temporária é atribuída por um período de três anos, pode ser utilizada no máximo duas vezes ao longo da vida e a sua atribuição é automática.
Já a isenção permanente destina-se a agregados com baixos rendimentos e património reduzido.
Quanto aos critérios que assistem à sua atribuição, estes passa por o rendimento bruto anual do agregado não poder ultrapassar 16.824,50 euros (2,3 vezes o valor do Indexante dos Apoios Sociais) e o valor patrimonial tributário total dos imóveis do agregado não poder exceder 73.150 euros.
Tal como acontece no caso da isenção temporária, este benefício é atribuído de forma automática pela Autoridade Tributária com base nos dados declarados no IRS.