Ninguém quer pagar mais do que devia de IRS, mas para isso é preciso estar atento a alguns pormenores que, rapidamente, se podem tornar pormaiores comum grande peso no apuramento do imposto.

Esse é o caso das mais-valias decorrentes da venda de um imóvel.

Regra geral, o lucro obtido com a venda de um imóvel é sujeito a tributação pelo Estado, contudo, existem situações específicas que podem isentar o contribuinte do pagamento de mais-valias como irá perceber ao longo deste artigo.

Começamos por esclarecer quem se enquadra na isenção do pagamento de mais-valias.

Quem está isento de pagar mais-valias?

De acordo com a legislação fiscal vigente em Portugal, estão previstas uma série de exceções para quem vende um imóvel e não tem de pagar imposto sobre as mais-valias. Entre as principais destacam-se:

Habitação própria e permanente

Caso venda a sua casa e reinvista o dinheiro na compra de uma nova habitação própria e permanente (HPP) em Portugal ou na União Europeia, poderá ficar isento do pagamento de IRS sobre as mais-valias se o reinvestimento ocorrer no prazo de 36 meses após a venda do imóvel ou nos 24 meses anteriores a essa venda.

Amortização de crédito habitação

De há uns anos a esta parte, se vender um imóvel como forma de conseguir amortizar o crédito habitação própria e permanente (HPP) também poderá beneficiar da isenção do pagamento de IRS sobre as mais-valias.

Porém, esta isenção só se torna válida se o valor da venda for utilizado no prazo de três meses para pagar o crédito da casa onde reside ou de um descendente​.

Imóveis adquiridos antes de 1989

Caso tenha comprado um imóvel antes de 1 de janeiro de 1989, as mais-valias geradas pela sua venda não serão tributadas.

Reformados ou pessoas com mais de 65 anos

Se tiver mais de 65 anos ou já se encontrar reformado e reinvestir o valor da venda num fundo de pensões, num seguro financeiro ou no regime público de capitalização (como os certificados de reforma), também poderá obter isenção.

Para o conseguir, o reinvestimento deve ocorrer até seis meses após a venda

Venda ao Estado

Se vender um imóvel ao Estado, às Regiões Autónomas, a entidades públicas empresariais na área da habitação ou autarquias locais também poderá ficar isento do pagamento de mais-valias.

Como pode ficar isento do pagamento de IRS sobre mais-valias?

Segundo o artigo 10º, nº5 do Código do IRS, “estão isentas as mais-valias decorrentes da transmissão de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que o valor da venda seja reinvestido”.

Neste reinvestimento cabem:

1 – Reinvestimento do valor da venda na compra de uma HPP

Como já referimos, uma das estratégias mais utilizadas para evitar o pagamento de mais-valias passa pelo reinvestimento do valor da venda da sua casa na aquisição de outra habitação própria e permanente (HPP) num prazo de 36 meses (3 anos) após a venda, ou até 24 meses antes.

De notar que, o valor da venda, poderá ser reinvestido numa casa própria, em terrenos para a sua construção ou no pagamento de créditos habitação.

2 – Despesas com obras de remodelação

O reinvestimento do valor da venda em obras de remodelação é uma novidade recente e vem permitir que os encargos suportados com intervenções que valorizem efetivamente a casa (como renovação de cozinha, substituição de canalizações ou melhorias estruturais) possam reduzir o lucro sujeito a IRS.

No entanto, isto só ocorre se as despesas tiverem sido realizadas nos últimos 12 anos, estarem diretamente associadas ao imóvel vendido e contribuírem comprovadamente para a sua valorização.

Além disso, terá de possuir faturas e recibos que identifiquem claramente os trabalhos realizados e os materiais utilizados e demonstrar que foram efetivamente aplicados na obra.

3 – Amortização de Crédito à Habitação

Se vendeu um imóvel que não é a sua habitação própria e permanente para amortizar o crédito de uma habitação própria permanente sua ou de um descendente, também poderá estar isento do pagamento de mais-valias.

Esta amortização deve ser feita no prazo de 3 meses após a venda o imóvel e deve ser justificada perante a Autoridade Tributária através da apresentação da documentação da venda do imóvel e da amortização do crédito.

4 – Quem tem mais de 65 anos

Como se pode ler no artigo 10º, nº7 do Código do IRS, “A isenção só se aplica se o montante for reinvestido num prazo de seis meses após a venda, e em produtos especificamente destinados ao complemento de reforma.”

Ou seja, se tem mais de 65 anos ou já se encontra reformado e vai vender a sua habitação própria e permanente, poderá evitar o pagamento de mais-valias se o valor da venda for reinvestido num dos seguintes produtos financeiros:

• Seguro de vida;

• Plano Poupança Reforma (PPR);

• Fundo de pensões.

Note-se que, estes produtos, têm de ser especificamente destinados a garantir a sua reforma e o reinvestimento deve ser feito num prazo de seis meses após a venda.