Acabou de vender a sua casa e gostava de continuar a viver nela? Parece um negócio das Arábias, mas como veremos ao longo deste artigo, é não só possível, como legal.
Apesar de parecer estranho que alguém que venda a sua habitação continue a viver nela, em Portugal, o Código Civil garante aos cidadãos uma solução jurídica que torna esta opção uma realidade.
Nesta lei em particular, pode ler-se que é possível separar a propriedade do direito de utilização do imóvel, o chamado usufruto. Isto tem o condão de ser particularmente relevante para quem, por exemplo, tem grande parte do seu património concentrado na habitação e procura obter liquidez sem abdicar do direito de continuar a viver na sua casa.
Dito isto, é altura de tentarmos perceber, em concreto, do que se trata quando falamos de usufruto vitalício.
Usufruto Vitalício: em que consiste?
Como referimos, o usufruto vitalício é um direito consagrado no Código Civil através dos artigos 1.390 a 1.411 e, na prática, corresponde a usufruir de um bem que não lhe pertence, incluindo uma habitação.
Quando este usufruto é vitalício, tal significará que vai manter-se, em regra, durante toda a vida do usufrutuário ou até que este decida prescindir do seu direito.
Entre todas as situações onde este direito pode ser aplicado encontra-se, como já sublinhado, a venda da nua-propriedade de um imóvel com reserva do usufruto.
Neste caso em particular, o proprietário irá receber o valor relativo à venda da nua-propriedade, mas, de acordo com os artigos 1.390 e 1.411, poderá manter o seu direito a usufruir da habitação enquanto o usufruto estiver em vigor.
Contudo, em todo este processo, é essencial perceber que quem vende a sua casa deixa de ser proprietário dela, uma vez que, com o registo público da venda, a propriedade irá passar para quem a adquiriu, reservando o vendedor, no mesmo ato, o direito de usufruto desse mesmo imóvel.
Que diferenças existem entre usufrutuário e proprietário?
Falamos de proprietário e de usufrutuário, mas, afinal de contas, que diferenças existem entre estes dois conceitos jurídicos?
De acordo com a definição legal, usufrutuário é aquele que tem o direito de usar e fruir do imóvel e pode, dentro dos limites legais, habitá-lo ou obter rendimentos resultantes da sua utilização.
Por sua vez, o denominado nu-proprietário é o titular da propriedade, mas não poderá usufruir plenamente do imóvel enquanto o direito de usufruto se mantiver ativo.
No momento em que o usufruto vitalício termina, regra geral por morte do usufrutuário, este direito extingue-se e o direito de propriedade consolida-se, ou seja, o nu-proprietário passa, então, a ter a propriedade plena.
É importante frisar que esta distinção é fundamental para nos permitir perceber o valor e as condições de uma operação de venda de um imóvel e usufruto: quem compra a nua-propriedade sabe que não está a comprar uma casa para a poder utilizar imediatamente, mas sim como investimento e fonte de rendimento futura.
Que impacto tem uma operação deste tipo em termos fiscais?
Tal como acontece em outro tipo de transações, uma venda de um imóvel com usufruto tem consequências fiscais, razão mais do que suficiente para que a sua realização seja devidamente avaliada antes da operação.
Em termos de IRS, a transmissão onerosa da nua-propriedade pode gerar uma mais-valia imobiliária para quem vende e o seu cálculo irá depender, entre outros fatores, dos valores e datas de aquisição e venda, bem como das despesas que possam ser consideradas fiscalmente para esse efeito.
Já no que concerne ao IMI, quando existe o direito de usufruto, o imposto é devido pelo usufrutuário, conforme estabelecido por lei.
No que toca ao comprador, este poderá ter de enfrentar algumas implicações nos impostos a pagar à data da compra, nomeadamente ao nível do IMT, já que a lei estabelece regras específicas para a transmissão de direitos como a nua-propriedade e o usufruto.
Neste caso em particular, o valor atribuído à nua-propriedade para efeitos de imposto é determinado tendo em conta a idade do usufrutuário, conforme tabelas fiscais.
Venda com usufruto: o que deve ser avaliado?
Numa operação de venda de um imóvel com direito de usufruto, não se deve analisar, unicamente, o preço da venda. Para além disso, será necessário ter em consideração o valor do imóvel, o valor económico do usufruto, os direitos e responsabilidades de cada parte e o impacto fiscal da operação.
Deste modo, o usufruto vitalício poderá, assim, ser uma verdadeira ferramenta de gestão patrimonial para quem pretende transformar parte do valor da sua casa em liquidez e, simultaneamente, manter o direito de continuar a utilizá-la.
Contudo, apesar destas vantagens, torna-se essencial, pelas suas implicações económicas, jurídicas e fiscais, realizar-se uma avaliação pormenorizada de tudo o que está relacionada com o caso em específico e, sempre que possível, com o devido acompanhamento profissional.