Diz o adágio popular que “quem casa, quer casa” e, para tal acontecer, muitos casais acabam a contrair um crédito habitação em conjunto. O problema surge quando o crédito ainda não está pago e torna-se necessário desvincular um dos titulares.
A partilha de uma herança ou, o mais comum, um divórcio, podem despoletar a decisão de desvincular um dos titulares do crédito habitação, mas como fazê-lo?
É isso que vamos procurar explicar ao longo deste artigo.
Desvincular um dos titulares de um crédito habitação
A resposta mais rápida à vontade de desvinculação de um dos titulares de um crédito habitação é a exoneração, um procedimento que consiste em pedir ao banco que liberte um dos titulares da responsabilidade pelo empréstimo, ficando apenas o outro (ou os outros) obrigado ao pagamento.
Este não é, contudo, um processo automático nem um direito garantido, já que vai depender sempre da aprovação da instituição de crédito.
Uma vez aprovada a exoneração, o ex-titular fica livre de qualquer obrigação de pagamento, mesmo que o titular que permanece no crédito deixe de cumprir as prestações.
Este acaba por ser um procedimento comum nas seguintes situações:
- Divórcio ou separação, quando um dos elementos do casal fica com a casa de família;
- Dissolução de união de facto, quando o imóvel foi comprado em conjunto;
- Partilhas ou heranças, quando vários herdeiros ficam com um imóvel financiado e apenas um pretende conservá-lo;
- Compra conjunta entre familiares, amigos ou investidores, quando um deles decide vender a sua quota-parte ao outro.
Como funciona o pedido de exoneração?
Para dar início ao processo de exoneração de um dos titulares do crédito habitação, o primeiro passo será comunicar à instituição financeira essa intenção, uma vez que sem a formalização junto do banco, ambos continuam legalmente vinculados à dívida.
Neste processo, o banco irá avaliar a capacidade financeira do titular que pretende manter o crédito para perceber se este será capaz de suportar a totalidade da prestação. Para isso, são considerados os seguintes fatores:
- Os rendimentos do titular;
- A existência de outros créditos ou compromissos financeiros;
- A taxa de esforço resultante (peso das prestações no rendimento mensal);
- O histórico de cumprimento do contrato.
Dado que a saída de um dos titulares aumenta o risco, o banco poderá exigir, por exemplo, o reforço de garantias, a amortização de parte do capital em dívida ou a entrada de um novo cotitular antes de aceitar o pedido de exoneração.
Caso a avaliação seja favorável, a exoneração será formalizada através de um aditamento ao contrato de crédito no qual ficará definido quem é o único titular a partir daquele momento.
É neste momento que a pessoa exonerada deixa de responder pela dívida.
É importante referir que, caso a exoneração esteja associada a uma alteração de propriedade, será necessário tratar também da parte notarial e registral, como escritura, registo predial e, se aplicável, o pagamento de eventuais impostos associados à transmissão.
O banco recusou a exoneração. E agora?
Como sublinhamos, a exoneração não é um direito adquirido, o que significa que, caso a avaliação financeira conclua que o titular não tem capacidade para continuar a pagar o crédito habitação, o banco pode recusar o pedido.
Caso isso aconteça, existem algumas alternativas, tais como:
- Amortizar uma parte do capital em dívida e voltar a submeter o pedido, reduzindo assim o valor da prestação mensal;
- Transferir o crédito habitação para outro banco (transferência de crédito), procurando condições ou critérios de avaliação mais favoráveis;
- Apresentar um fiador ou reforçar as garantias associadas ao contrato;
- Vender o imóvel e liquidar o crédito, dividindo entre os titulares o valor que resultar da venda;
- Recorrer a aconselhamento financeiro especializado.
- Cedência de posição contratual
Em algumas situações, ao invés de uma exoneração, a instituição financeira poderá propor (ou o cliente solicitar) uma cedência de posição contratual, ou seja, a transferência do crédito para outra pessoa que, por sua vez, passa a assumir integralmente as obrigações do contrato.
A figura da cedência contratual poderá, igualmente, ser utilizada quando um novo parceiro, familiar ou terceiro pretende assumir a dívida no lugar do titular que sai.
O processo é em tudo semelhante ao da exoneração, o que significa a avaliação da capacidade financeira do novo titular, a aprovação do banco e a formalização através de aditamento ou novo contrato.
Titularidade do crédito vs propriedade do imóvel
Desvincular um titular não vai significar que o crédito habitação se ajustará automaticamente, já que a propriedade do imóvel e a titularidade do contrato de crédito são realidades jurídicas distintas.
Enquanto o banco não formalizar a exoneração, ambos os titulares continuam solidariamente responsáveis pelo pagamento das prestações, ainda que só um deles conste como proprietário da casa no registo predial.
De igual forma, alguém pode deixar de ser proprietário de um imóvel e continuar a responder pela dívida.
Por isso, sempre que existir a desvinculação de um dos titulares do crédito habitação, é importante tratar em paralelo da situação do crédito junto do banco.
Divórcio ou dissolução de união de facto: proteção específica
De acordo com o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, o banco não pode agravar o spread do empréstimo no caso de desvinculação do titular de um crédito habitação por divórcio, desde que o titular que assume a dívida comprove uma taxa de esforço inferior a 55%, ou inferior a 60% caso tenha a cargo dois ou mais dependentes.
Caso sejam cumpridos estes limites, a instituição fica impedida de tornar o crédito mais caro apenas por causa da mudança de titularidade. Se, ao invés, a taxa de esforço ultrapassar estes valores, o banco pode legitimamente rever as condições do contrato, nomeadamente o spread.
Tornas
Se um dos elementos de um casal em união de facto ficar com a casa, terá de compensar o outro através do pagamento de tornas que, regra geral, corresponde a metade da diferença entre o valor de mercado do imóvel e o capital que ainda falta pagar ao banco.
Isto é, caso a casa valha 150 mil euros e exista um capital em dívida de 50 mil euros, a diferença será de 100 mil euros, o que implicará que cada parte terá direito a 50 mil euros de torna.
Este valor pode ser livremente acordado entre as partes e pago de uma só vez, em prestações, através de um crédito pessoal ou até por dação em cumprimento.