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Herdou um imóvel e quer vender? Siga estas 3 dicas!

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Herdar uma casa não significa que tenha de viver nela ou de ficar com ela na sua posse. Se recebeu um imóvel herdado e pretende vendê-lo o quanto antes, mas não sabe como o fazer, tome nota destas três dicas que temos para si:

1 – Cálculo das mais-valias

Vender um imóvel herdado significa que a geração de mais-valias que correspondem ao lucro que o vendedor aufere. As mais-valias de um imóvel são calculadas através da seguinte fórmula:

Mais-valias = Valor de Venda (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda (encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 5 anos).

Em que:

  • os encargos suportados com a valorização do imóvel se referem a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a valorização da mesma (por exemplo: instalação de aquecimento central) e que tenham decorrido nos últimos cinco anos antes da venda da habitação.
  •  os encargos com compra e venda se referem ao IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e a escritura de compra da casa vendida.

Como acontece em muitos casos de imóveis herdados, muitos dos herdeiros desconhece o valor de aquisição da casa. 

Neste caso é bom ter sempre em mente que, de acordo com o nº1 do artigo 45º Código do IRS face a bens adquiridos a título gratuito (como é o caso de heranças), o valor da aquisição corresponde ao considerado para efeito de liquidação do Imposto do Selo (ou do antigo imposto sucessório), mesmo que a operação tenha beneficiado de isenção.

Esse valor de aquisição será assim correspondente ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel que constava na sua Caderneta Predial no ano em que foi transmitido por herança. Este é atualizado pelas Finanças mediante a aplicação de uma correção monetária que varia consoante o ano de compra e cujos cálculos para determinar o montante da correção são efetuados pela Autoridade Tributária.

Por isso, se pretende saber o valor de aquisição atual do imóvel, isto é, já com as devidas correções, deve verificar os valores junto de uma repartição de Finanças.

2 – Realizar a declaração de venda do imóvel herdado no IRS

Após o cálculo das mais-valias, a segunda dica que lhe deixamos é declarar a venda de imóvel herdado no IRS, uma vez que as mais-valias estarão sempre sujeitas a tributação por parte das Finanças.

O rendimento proveniente desta venda deve constar do Anexo G do Modelo 3, a entregar na segunda fase da declaração de rendimentos. Se o imóvel pertencer a mais do que um herdeiro, cada herdeiro terá que indicar a sua quota hereditária.

Mais-valias derivadas da alienação de imóveis herdados adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965 não estão, de acordo com o Código do IRS, sujeitos a tributação, em sede de IRS. Ainda assim, a declaração deste rendimento é obrigatória no Anexo G1 do Modelo 3.

Notas:

  • A data de aquisição, numa herança, corresponde à data do óbito e não à data da realização das partilhas, mesmo que sejam adjudicados aos herdeiros bens de valor superior aos da sua quota ideal.
  • Para quem tenha residência fiscal em Portugal, a tributação das mais-valias é considerada a 50% de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal.
  • Em casos onde o imóvel herdado seja declarado como habitação própria permanente (HPP) e o valor da mais-valia tiver como finalidade o re-investimento na aquisição, construção ou mesmo obras de uma nova HPP, as mais-valias adquiridas com a venda do imóvel ficam isentas do pagamento de IRS, desde que o investimento seja feito até 36 meses após a venda do primeiro imóvel.

3 – Efetuar a escritura

O processo de venda do imóvel herdado conclui-se com a realização da escritura de compra e venda do mesmo no Cartório Notarial, na Conservatória do Registo Predial ou num dos balcões do serviço Casa Pronta.

Todos os custos relativos à escritura são suportados pelo comprador da habitação, aos quais acrescem ainda uma série de impostos a pagar:

  • Registo da escritura;
  • Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis);
  • Imposto do Selo sobre a transação = 0,8%;
  • Imposto do Selo sobre o crédito, caso o comprador recorra a crédito habitação (0,5% para empréstimos até cinco anos e 0,6% para empréstimos superiores a cinco anos).

Fórmula do IMT:

IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

Nota: caso o imóvel não esteja registado em seu nome não poderá vendê-lo, hipotecá-lo ou arrendá-lo.

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